Специалисты в сфере оценки недвижимости обсудили проблемы определения кадастровой стоимости объектов и перспективы налогообложения бизнеса

Для обмена последними новостями по этой теме в ТПП Воронежской области собрались руководители комитетов и специалисты по оценке стоимости недвижимости

30 ноября в конференц-зале ТПП Воронежской области состоялось расширенное заседание комитета по экономике и рынку недвижимости, оценочной и судебно-экспертной деятельности, кадастру и консалтингу под председательством Виктории Кругляковой (компания «ФИНКОН ЭКСПЕРТ»). В мероприятии, помимо членов комитета, приняли участие президент ТПП Воронежской области Сергей Петровский, председатели комитетов палаты, секретарь комитета палаты по промышленности Екатерина Коваленко, члены комиссии по внесудебному оспариванию кадастровой стоимости: генеральный директор ООО «Директ-Холдинг», оценщик Дмитрий Цыганков, заместитель генерального директора ОАО «Воронежстройинформ», оценщик Дмитрий Чернов, представитель аппарата уполномоченного по защите прав предпринимателей региона Марина Сенцова, а также представители ГБУ ВО «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» и профессиональные оценщики.

Открыв заседание, Сергей Петровский подчеркнул важность вопросов повестки дня заседания: по его словам, кадастровый учет, кадастровая стоимость объектов недвижимости всегда были больной темой для воронежского предпринимательства. Сергей Владимирович также выразил надежду, что данное заседание позволит собравшимся проанализировать текущую ситуацию в обозначенной сфере и дать региональному бизнесу соответствующие рекомендации.

Далее Виктория Круглякова напомнила участникам заседания о тех изменениях, которые ждут владельцев объектов капитального строительства с 1 января 2024 года. Применение кадастровой стоимости объектов постоянно расширяется. Наряду с ее использованием для налогообложения, уже в ближайшее время государство перейдет на расчет арендной платы государственного и муниципального имущества, исходя именно из кадастровой стоимости. В связи с этим актуальность поставленных на повестку дня вопросов трудно переоценить. В сложившихся условиях обоснование «справедливой» стоимости недвижимости является одной из важнейших задач поддержки рынка недвижимости.

Также спикер коснулась взаимодействия представителей независимых оценщиков региона с ГБУ ВО «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области», отметив, что это учреждение сегодня очень успешно функционирует на территории нашего региона, с ним налажена эффективная работа. При этом Центр, по мнению Виктории Марковны, в ближайшие несколько лет фактически будет главным «местом силы» в плане определения кадастровой стоимости в Воронежской области. И работа комиссии по досудебному урегулированию споров, и споры при переходе к самостоятельному рассмотрению заявлений об оспаривании кадастровой стоимости непосредственно в Центре будут тесно взаимосвязаны в позицией Центра по возможности пересмотра величины кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства. Сегодня комиссия по внесудебному рассмотрению споров активно работает, оставаясь более демократичным органом по оспариванию кадастровой стоимости, поскольку в ней трудятся представители и оценочного сообщества, и объединений предпринимателей, и уполномоченного по защите прав предпринимателей региона, что позволяет принимать здравые, сбалансированные решения.

Затем слово было предоставлено начальнику отдела методологии оценки и мониторинга рынка недвижимости ГБУ ВО «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» Елене Немцовой.

Елена Вячеславовна в обстоятельном, подробном докладе рассказала участникам заседания о том, что 2023 году Центр кадастровой оценки провел государственную кадастровую оценку объектов капитального строительства. Этот тур оценки прошел спустя два года после государственной кадастровой оценки 2021 года. Также в 2022 году была проведена государственная кадастровая оценка земельных участков всех категорий. По словам спикера, оценка 2021 года до сих пор будоражит умы собственников и арендаторов, поскольку она была проведена спустя 9 лет после предыдущей оценки 2012 года. Этим разрывом в 12 лет, собственно, и объясняется значительный рост кадастровой стоимости объектов капитального строительства – в первую очередь, объектов торгового назначения. Однако собственники торговых объектов до сих пор не понимают причин столь резкого скачка стоимости.

– Это не столь сложно осознать, сколько принять, – подчеркнула госпожа Немцова. – Из-за этого в настоящее время к нам поступает много заявлений на технические ошибки, также очень много заявлений на оспаривание кадастровой стоимости на основании установления рыночной стоимости объектов.

В новом туре ГКО был применен иной подход к объектам промышленного назначения: в 2023 году удалось снизить стоимость таких объектов, поскольку оказалось возможным применить к ним понятие накопленного износа. В сельской местности за счет этого снижение достигло 60-70%, в городах – порядка 40% по сравнению с предыдущей величиной кадастровой стоимости объектов. По факту это действительно были старые, изношенные корпуса ферм, заводов и прочего, поэтому такая оценка является абсолютно справедливой.

Значительно возросла кадастровая стоимость торговых объектов, в первую очередь – в Воронеже. Она была установлена на уровне рыночной. Выделив отдельно сетевые магазины (типа «Пятерочки», «Магнита», «Перекрестка» и т.д.), их стоимость рассчитали в качестве единой для таких объектов на всей территории Воронежа. Отдельно посчитали стоимость ближайшего окружения: эта сумма составила 51 тыс. рублей за кв. м в городе Воронеже. В ближайшем окружении – Усмани, Рамони, Семилуках – стоимость составила 29 тыс. рублей. В городских населенных пунктах сумма достигла 23,8 тыс.рублей, а в сельских населенных пунктах – 18,5 тыс.рублей. Несетевые же помещения торгового назначения в городе Воронеж были оценены моделированием: более дорогие объекты пришлись на центральную часть города, а по мере удаленности от центра и внутри кварталов объекты стоят дешевле. АЗС были отнесены к объектам торговли, бизнес-центры (офисы) – тоже, но к ним были применены понижающие коэффициенты. Сюда же были отнесены гостиницы и социальные объекты.

Все нежилые помещения в многоквартирных домах – встроенные, пристроенные и т.д. – были отнесены к торговле. Все вторые и выше вторых нежилые этажи отнесены к офисам. Также нежилые помещения многоквартирных домов были расклассифицированы на подземные и надземные. Их стоимость была определена в процентах от стоимости квадратного метра жилья в том конкретном доме, в котором они расположились.

Торговые центры были выделены отдельно. К ним теперь отнесена вся их инфраструктура: торговые площади, места общего пользования, вспомогательные помещения, стоянки, котельные и т.д.; отныне все это рассматривается как единый объект – торговый центр.

Кроме того, Елена Немцова коснулась в своем выступлении проблемы определения кадастровой стоимости социальных объектов, объектов сельхозназначения, объектов для хранения транспорта, частично функционирующих торговых объектов, объектов незавершенного строительства, объектов, находящихся в аварийном состоянии, специфических объектов типа очистных сооружений и пожарных резервуаров и т.д., отдельно отметив, что большинство таких вопросов приходится решать в индивидуальном порядке.

Участники заседания выслушали озвученную информацию с большим вниманием, задав докладчику по окончании выступления множество вопросов.

Подводя итог заседанию, Виктория Круглякова отметила, что в ходе его работы все присутствующие получили исчерпывающую информацию о том, в каком состоянии находится сегодня сфера кадастровой оценки Воронежской области, и выразила надежду, что подобные встречи в рамках комитета, ставшие традиционными, получат продолжение и развитие в будущем.